Práva vlastníků jednotek vůči SVJ – přehledně

Vlastníci jednotek nejsou v roli pouhých „nájemníků/uživatelů BJ“, ale mají pevná práva zakotvená v zákoně i stanovách společenství. Klíčové je jejich právo kontroly hospodaření, zejména podle § 1179 občanského zákoníku, která specifikoval NS ve svém judikátu 26 Cdo 78/2025 :

• Vlastník jednotky má právo ověřit si, jak je spravováno a hospodařeno s domem či pozemkem, jehož je spoluvlastníkem. Což vyplývá z jeho právního postavení jako spoluvlastníka společné věci.
• Může nahlížet do smluv, uzavřených SVJ při správě domu nebo pozemku.
• Má právo nahlížet do účetních knih a dalších dokladů týkajících se činnosti SVJ (např. faktury, účetní uzávěrky, bankovní výpisy).
• Je možné pořizovat si výpisy, opisy a kopie z těchto dokladů, často na svůj náklad.
• Tato práva jsou základem pro skutečnou kontrolu, jak SVJ nakládá se společnými finančními prostředky.
• Stanovy SVJ mohou toto právo upřesnit nebo rozšířit, nesmí ho však zcela vyloučit nebo učinit nevykonatelným.
• Dobré mravy a obvyklé zvyklosti: Vlastník musí práva vykonávat poctivě a nesmí je zneužívat.

Vývoj soudního sporu – stručný rozbor

1️⃣. Obvodní soud pro Prahu 6 - Uznal právo vlastníka (žalobce) nahlížet do bankovních výpisů SVJ za stanovené období i do další dokumentace. Neomezil rozsah informací (úplné výpisy).

2️⃣. Městský soud v Praze – odvolací řízení

• Potvrdil právo na nahlížení, ale rozhodl o anonymizaci – ve výpisech mají být skryta čísla účtů a kódy banky, údajně kvůli ochraně údajů třetích osob a bankovnímu tajemství.

3️⃣. Nejvyšší soud ČR – dovolání

• Výrazný zlom: Nejvyšší soud rozhodl, že vlastník má právo nahlížet do bankovních výpisů v podobě, v jaké s nimi hospodaří SVJ – tedy bez anonymizace.
• Úplné znění výpisů (včetně čísel účtů a bank), je nutné pro ověření hospodaření a plnou kontrolu, kterou zákon předpokládá.
• GDPR a ochrana osobních údajů nejsou překážkou v této souvislosti, protože zpracování je zákonné a omezeno na nutný rozsah správy domu. Vlastník musí informace dále chránit. - Náklady na anonymizaci nehraje roli – soud potvrdil, že SVJ nemůže požadovat úhradu za anonymizaci, pokud výpisy poskytuje v originální podobě.

Shrnutí a doporučení pro výbory SVJ

• Výbory SVJ by měly umožnit vlastníkům nahlížet do bankovních výpisů v úplném znění v souladu s rozsudkem Nejvyššího soudu. Jakékoliv omezování práv formou anonymizace není na místě – pokud zákon ani stanovy výslovně nestanoví jinak. V § 1179 větě druhé o. z. jde o široce koncipované právo nahlížet do smluv ve věcech správy, dále do účetních knih a dokladů, přičemž je namístě, aby toto právo bylo konkretizováno v prohlášení nebo ve stanovách společenství vlastníků jednotek tak, aby bylo jednoznačné, co se rozumí nahlížením do těchto dokumentů společenství.
• Stanovy doporučujeme upravit tak, aby: Práva vlastníka na informace byla jasně definována (např. konkrétní způsob nahlížení, evidence a výdej dokumentace).
  • Byla stanovena povinnost mlčenlivosti vlastníka o informacích získaných při kontrole, zejména vůči třetím stranám.
  • Definovali případné rozumné a prakticky proveditelné organizační postupy pro nahlížení a pořizování kopií (např. časová dostupnost, způsob podání žádosti).
  • Pravidla nesmí být šikanózní pro SVJ, ale ani pro vlastníka
• Z pohledu ochrany osobních údajů a GDPR:
  • Je potřeba vždy zpracovávat osobní údaje pouze v nezbytném rozsahu a pouze za účelem správy domu a kontroly hospodaření.
  • Nedoporučuje se kopírování či šíření výpisů mimo účely uvedené v zákoně resp. stanovách.
  • Činnost výboru by měla být transparentní, pečlivě dokumentovaná, a chránit soukromí všech subjektů v rámci zákonné povinnosti – nikoli však úkor práva vlastníka na kontrolu.

⚖️ Rozsudek Nejvyššího soudu posiluje práva vlastníků jednotek. Výbory SVJ musí umožnit detailní kontrolu originálních dokladů, včetně bankovních výpisů. Zároveň je ale třeba při úpravě stanov a v praxi důsledně aplikovat zásady ochrany osobních údajů a zachovávat mlčenlivost o získaných informacích.

📖 Podobný článek zaměřený na Práva vlastníků o nahlížení do hlasovacích lístků také spadá do této problematiky. Doporučujeme jeho prostudování.
Pro hladký a transparentní výkon správy využívejte uzavřené prostředí s pečlivou ochranou dat a přístupů dle jednotlivých rolí. Využívejte výhradně elektronické nástroje k tomu určené. Vyhnete se tak sporům s vlastníky. Data zpřístupníte v čase, kvalitě tomu odpovídající a dle vašich pravidel. Ušetříte nejen náklady na opisy/výpisy, ale také čas s administrací.

Pro redakci SousedeCZ, Zlata Botero Vašková

📷 Zdroj foto: pixabay.com

______________________________________________________________________ CO VŠE MŮŽETE SE SOUSEDÉ.CZ ZÍSKAT:

• V naší Poradně, naleznete nejčastější dotazy a manuály pro používání portálu Sousede.cz.

• Pravidelně pořádáme bezplatné vzdělávací webináře s odborníky, registrace a záznamy naleznete ZDE

• Pokud hledáte dodavatele služeb, nebo jen radu navštivte naše Tržiště.

• Informační letáky s výhodami využívání pro Předsedy SVJ a Vlastníky bytových jednotek k vytištění a vylepení na nástěnku v domě.

• Kompletní přehled funkcí a ceník naleznete přímo na webových stránkách.

• Objevte nejnovější trendy, tipy a novinky z naší oblasti. Náš blog je plný užitečných informací, které vám pomohou být vždy o krok napřed.